【房地产行业】  
 


2007年楼市盘点 房价高涨十大“罪魁祸首”

  一、购房者对高房价的声讨已经持续了两三年了,没有人不认为,开发商必须为房价的飙升负上责任。从大量披露的事实来看,这也并没有错。

  但是仅仅说是开发商拉高了房价也是不科学的。在市场经济条件下,任何商品的价格都是在现实的供求关系中达成的,具体的市场价格则是供求双方利益争夺和让步的结果。正所谓一个巴掌拍不响,卖房者要价高,加上广大购房者也乐于“掏腰包“配合,房价怎能不一涨再涨?可以说,购房者的非理性的需求是助推房价高涨的一个主要因素。

  当然,这样讲并不是说购房者与自己过不去,站在开发商的利益立场来共同抬高房价。而是说,从客观上讲目前的高房价是买卖双方共同“打造”的。购房者都希望房价尽量的往下拉,最后出现的房价持续上涨也不是购房者所希望的,他们与开发商的“合谋”也是不得已的事情。为什么不得已?一是房价上涨带来的居家压力;二是利益驱动。房价的不断上涨带来的众多的恐慌性需求。今天50万的房子明年说不准就要70万了,这样就刺激很多非刚性需求也变得非常迫切,很多人提早加入了购房大军,进一步加剧了紧张的供求关系,房价自然会持续上涨。

  房价的上涨同时也刺激了投资性需求。由于投资渠道的稀少,中国居民的投资主要集中在楼市与股市。当这种短期的收益远远大于预期的风险的时候,越来越多的资金就涌进楼市。购房者的非理性的投资需求占据了大量的商品房供应,楼市的刚性需求得不到有效释放,如此进一步的推高房价。

  有网友天真的认为,购房者可以联合起来,与开发商斗争,将房价降下来。这其实是一个“囚徒博弈”的游戏。从理论上讲,全世界的购房者都联合起来,利益一致的与开发商斗争,一定能够使房价降下来。但是在现实上,利益诉求不同的群体在一致的利益目标下联合起来,这本身就是一个实现不了的天大悖论。

  购房者作为另外一个巴掌,拍响高房价。这也怨不得他们,他们也是身不由己,也是利益使然。

  二、开发商

  开发商需要为房价的飙升负上责任,除了开发商自己,所有人都会同意这个观点。在房价上涨过程中,开发商一直都是受益的一方。作为商人,开发商也一直会用尽各种手段来追求自身利益的最大化。

  前段时间新华社的一篇报道称,南京某新城区的开发商囤房炒房的现象很普遍,各类违规手段无所不用其极。两个楼盘联手上调房价,一夜间每平方米增长了近1000元,也促使周边房价竞相攀高。这个就是开发商抬高房价的典型例子。

  现在,各地的开发商都在疯狂拿地、囤积土地、争做“地王”,因为有了土地就是有了资源。开发商通过放缓土地开发速度来控制商品房的市场供应量,造成持续的供不应求的有利局面,从而推高房价、牟取暴利。

  此外,开发商捂盘惜售也是他们推高房价的手段之一。在如今的这样一个不完全竞争环境中,开发商是供求关系中的强势的一方,购房者是弱势的一方。利用信息上的不对等,开发商的捂盘惜售通常会造成房源紧张的假象。给购房者“迟买要吃亏”的错觉,造成恐慌性需求暴增,推高房价。

  商人逐利本无可厚非,但是现代的企业特别是房地产企业,还需注重自身的社会责任,绝不能为了追逐利益而一味推高房价。

  三、地价

  近年来,房价不断上涨的一个重要的因素就是地价的不断上涨。

  最近几年,房地产开发企业对土地需求量的增大与国家调控政策对土地的从严把关形成了一对矛盾。开发商对有限土地的追捧、争夺刺激了地价的上涨,高昂的地价刺激房价的上升同时房价又放作用于地价。从市场层面上看,仅仅从价格的关系上讲,一个城市的房屋价格的上涨,反映了房屋整体价值的增加,同时房屋整体价值中的土地价值部分也增加了。根据市场替代原理,这个城市的其他条件下的可建设的土地的市场价值也要达到同样的水平,因而土地的市场价格也随之增加了。接着,土地价格的增加直接导致了房屋开发成本的增加,又刺激了房价的上涨。地价与房价相互关联、相互作用,形成相互的作用力刺激着双方面的不断增长。

  特别是今年以来,多家房地产企业相继上市。有资料显示,这些上市房地产企业通过增发、配股等方式,已合计融资超过1100亿元。房地产企业的大规模“圈钱”则为大规模的高价“圈地”提供了可能。地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升,“地股拉扯”以高地价为纽带,楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起,并双向循环。最直观的结果就是高地价直接推高了房价,透支了未来的增长空间。每有地块高价卖出,周边房价必应声大涨,这几乎成了普遍现象。

  另外,土地出让的招标拍卖挂牌制度也会在短期内推动房价的上涨。一方面,招拍挂制度的“价高者得”直接刺激土地价格的上涨。另一方面,招拍挂制度大幅压缩了房地产开发企业的利润空间,但是开发商不会一下子接受利润大幅下降的局面,从而要抬高房价将成本“转嫁”到广大的购房者身上,同时将这种涨价的责任完全推到政府身上。此外,开发商还会夸大这种招拍挂制度对房价的影响,给广大的购房者和投机者以房价还要大幅上涨的预期,刺激房产的恐慌性需求和投机需求,进一步推动房价的上涨。当然,从长远来看,招拍挂制度并不会真正导致房价的上涨,这种透明化的操作方式只是会打击某些政府官员的腐败和压缩开发商的利润空间。

  四、媒体

  前一阶段有言论称,房价这么高,大众媒体有着很大的“功劳“,高房价就是被他们这么炒来炒去炒出来的。可以说,房价的高涨与媒体的推波助澜有着很大的关系。从某种意义上讲,媒体也是房价飙升的一大“帮凶”。

  在地价上,媒体与地方政府一道,共同炒高土地的价格,为拉动地方GDP的增长作贡献。地价的上涨,直接导致商品房开发成本的上涨,造成房价持续上涨。

  另外一方面,大众媒体的广告客户主要是房地产企业。换言之,媒体与开发商已经结为共同的利益联盟。版面上充斥着大量的房地产广告,报道中也是对开发商的连篇累牍的吹捧。在调控政策与利益集团博弈的过程中,媒体不顾房价飞涨的事实,请出为利益集团代言的所谓专家学者,强调调控已见成效等等。

  同时,在开发商与购房者的信息严重不对等上,媒体应当承担重大的责任。由于开发商是广告收入来源,媒体就一边不顾很多楼盘入住率很低、存在大量空置房源的事实,一边发布房源紧张、迟买要吃亏的信息。

  此外,媒体在舆论的导向和政策的解读上,通常会顺从地方政府和开发商的意志。我们经常会看到“我市房价还有上涨空间”、“今年房价还会上涨”“某某楼盘极具投资价值”等等诸如此类的报道。

  大众媒体拿着开发商的大把广告费,忽悠广大的购房者。从某种意义上讲,媒体已经沦为权力、金钱的附庸,如何摆脱这种附庸,还需要媒体自身的觉醒。

  五、炒房团

  房价上涨的这两年,经常听到的一个词汇就是炒房团,有温州炒房团、山西炒房团、深圳炒房团等等,其中“温州炒房团”名气最大。

  炒房团的炒房原理是这样的,通过炒作一些房地产热点城市的标志性产品,以及在房源供给上同发展商达成某种默契,从而影响消费者的价格预期,刺激场外资金跟进,迅速拉动房价上涨。然后寻找合适的机会抛盘退市,牟取暴利。

  以温州炒房团为例,这些炒家通过参加购房团或者参观房展会来寻找合适的楼盘。一般的程序是这样的:这些温州炒家到了当地后,会观察当地的市政规划和当地的政策,然后找商圈,接着看房地产市场这几年的变化情况。他们一旦看中哪个楼盘,就以团体的名义去谈判,杀价,因为资金雄厚,最后一般都能以很低的价格谈妥。由于控制大量房源,接下来的事情就更加好办,抬高当地购房者的价格预期,做好宣传,坐等房价上涨,牟取暴利。

  炒房团具有很强的流动性,资金在各个城市快速流动。炒房行为的一个直接后果就是让一个城市的房价在短时间内突然飙升,导致房价虚高。普通购房者需要支付的购房款增加,抑制社会有效需求,不利于经济健康发展。同时,炒房作为一个纯粹的投机行为,占据大量的商品房资源,造成刚性需求的积压,供求关系更加紧张,助推房价飙升。

  针对炒房行为,政府应该出台更加严厉的打击投机的政策,抑制楼市的投资性需求。同时,扩大居民的投资领域和渠道,疏导积压在楼市和股市的大量资金,引导经济健康发展。

  六、国际热钱

  根据价值规律,当商品的价格和价值严重背离时,会有一种趋向正常价格回归的力量钳制价格的上涨。可是在中国的房地产业,这种规律似乎不起作用,一个非常重要的原因就是有着一股强大的力量在托市。

  那么谁在托市呢?答案很明显,谁能在房地产产业失控时获得巨大的利润谁就是托市的人。从目前看来,能够获得这些巨大利润的就是国际游资、热钱。

  所谓“热钱”、“游资”,是人们对国际套利资本的通俗说法。热钱会在有套利机会的时候迅速流入某个市场,然后获利后迅速流出。一般而言热钱的特点是数额巨大,并且投资于短期的项目中(如股票、债券、短期存款等)便于及时抽走。

  中国的外汇储备在近几年迅速由1、2千亿突破万亿,并且还在迅速增长,涨幅远远高于GDP的涨幅,这些迅速增长就是由于“国际热钱”的大量涌入。而“国际热钱”涌入的目的,就是取得高额的回报。

  国际游资进入中国后,并非老老实实地趴在银行账户上静待人民币升值,其中大量资金参与了房地产的炒作。例如,今年10月8日,全球最大的金融投资管理者--美林集团就宣布以3000万美元收购南京锋尚。

  国际热钱在中国投资房地产行业,当房地产价格因背离价值规律而向下波动时,通过托市把价格抬高,反复如此,造成房地产价格并没有偏离价值的假象,导致房价越来越高。

  对于开发商来讲,每当到了他们的房子卖不出去的时候,就会有人用高价买下来。这样一来,开发商自然也不会愿意降价。

  如此,房价越抬越高,高到一定程度以后,假如人民币兑美元的汇率达到他们的预期,那么“国际热钱”将把房地产投资解套变现,然后逃离中国市场。这样将会给中国经济带来巨大的危害。

  因此,在调控政策的制定过程中,也应该考虑到“外资热钱”的因素,控制、打击这只房价高涨背后的“幕后黑手”。

  七、股市

  在中国,资金流向大多是三个方面:楼市、股市和银行。撇开银行先不说,楼市与股市的关系是相当微妙的。经济学家惯常将股市与楼市的此消彼长比作“跷跷板理论”,一高一低,在这几年表现得尤为明显。其中一方受挫,必然导致资金流向另一方。

  与这些年来房地产企业的“跑马圈地”相呼应,中国上市房地产企业频繁增发,从证券市场超大规模圈钱融资。数据显示,今年以来上市房地产公司已合计融资超过1100亿元。还从来没有哪个行业像房地产这样,在如此短的时间内融得如此多的资金。而这批资金很快就从股市中流向楼市,开发商大规模高价拿地,眼睛都不眨。

  有专家指出,目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右,土地价格过高,严重透支未来的房地产价格。房企竞相圈地、圈钱,楼市风险正在不断向证券市场转移。另一方面,股市的动荡让很多原先投资股市的人转而投向房市,加入了炒房大军。

  房地产行业风险的最终承担者很可能不是、至少不完全是风险的制造者--房企,而是购房人、银行和股民。地产公司以极低的成本从股市圈钱,推高地价,进而抬高房价,由老百姓买单。尽管房企直接融资减少了其银行贷款,一定程度上分散了银行风险,但畸高房价使银行个人房贷业务风险大大增加。一旦房价暴跌,坏账增加,可能引发系统金融风险。

  八、银行

  尽管人人都在喊房价高,政府也在拼命调控,但不是所有人都希望房价下跌,房地产商不用说,房地产商幕后的权力之手、包括购房者本身也不希望房价下跌,此外,最不容忽视的一个利益群体就是银行。

  今年上半年,我国不少地方的房价突然快速上涨,房价上涨主要是投机因素所导致的。而银行就是这些投机因素最强大的后盾。

  由于我国房价呈现出明显的上涨势头,违约率较低,使房贷成为商业银行最为优质的业务之一,这使得各商业银行不遗余力采取措施,争夺房贷业务,各商业银行推出的贷款种类之丰富,优惠措施之繁多让购房者几乎挑花眼。其次,各商业银行都有降低银行不良资产的压力,如前所述,房贷属于银行优良资产,银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率,这使得银行业普遍存在着扩大房贷业务量的强烈冲动。于是,除了正常的购房贷款以外,银行更是向那些资金不足的房地产商和炒房者打开了方便之门。

  那么,这些高楼大厦到底卖到了谁的手里呢?有人感慨道:“现在的情况是,手里没钱的,可以拿银行的贷款买房;手里有钱的,也拿银行的贷款来买房。结果是,房地产商用银行的钱建成了房子,转了一圈又回头卖给了银行,玩了一个'空手道'。”我国虽然接连对房市进行调控,但至今效果难以显现,调控作用在很大程度上被架空,这与银行加大发放房贷量不无关系。因此,要想阻止房价的过快增长,同时防范金融风险,必须尽快对银行业扩大房贷业务的强烈冲动进行制约。

  九、某些专家学者

  与媒体一样,这年头专家学者们也是社会舆论的导向。

  不可否认这些专家学者的知识、智慧不是普通人所及。我们也不否认他们曾做出过许多正确的经济预测。帮助老百姓们分析当前的形势,给人们提出了很多建设性的意见。但是专家学者也是人,也会受到诱惑和迷惑。这两年中国的房价节节上涨,这和一些知名的专家学者的极力鼓吹不无关系,比如有人说“中国的房价要继续涨20年”、“2008年之前房价只涨不跌”、“房价在五年内至少涨三到五倍”等等。于是购房人紧张了,甭管目前房价多高,还是不辞劳苦地奋斗在买房前线。

  可以说,在房价面前,在开发商面前,这些专家、学者失语了。缺失了本应具备的科学求实精神,他们不能真正深入基层调查了解实际情况,不能掌握客观真实的第一手资料,他们把太多的精力用于到处开讲座、设论坛、挣大钱,有的甚至为了私人利益还沦为开发商的代言人。既然如此,又怎能听信他们做出“正确判断、科学预测”呢?

  有网友愤怒地指责:那些所谓的经济学家就是如此在不停的制造房价的谎言!

  十、腐败现象

  一位多年从事楼盘开发的房地产开发商曾经透露:楼盘开发成本只占房价30%,房开商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门层层消化掉了。数据的真实性无从考证,但一些部门从房市谋取利益导致房价居高不下,已然成为难以辩驳的事实。这些年来,房地产商一直叫喊房地产不是暴利行业,但让其提供准确的开发成本时,却总是三缄其口;而当社会中立机构计算出开发成本时,又总喊不对。房产开发成本确实不止土地、建筑、配套设施费用,因为对于开发商而言,还有一个重要的支出,那就是腐败成本。

  修改规划、楼盘测量时与相关部门“互通有无”、施工中滥用材料被视若无睹、土地“招拍挂”时的暗箱操作送礼打点……无数只贪婪的眼睛虎视眈眈地盯着开发商。如果说之前的各种调控政策都是在市场主体身上做文章,那么我们是否也该考虑下监管主体本身的问题呢?有些所谓土地、城建、环保等各方面的“收费”,说穿了就是某些职能部门对房产商利益的盘剥,并且最终通过房产商转嫁给购房者。因此,遏制住这些伸向房市的腐败之手,就能降低房子的“腐败成本”,最终有助于房价的回落。

来源:东北新闻网


 

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